Is een makelaar verplicht bij het verkopen van je huis?

Wat de wet zegt

Nergens in het Burgerlijk Wetboek staat dat er een makelaar aan te pas moet komen bij de verkoop van een huis. Een makelaar is een dienstverlener die je kunt inhuren, zoals je een schilder kunt inhuren — geen wettelijke rol in de transactie. De titel "makelaar" is sinds 2001 niet eens meer beschermd. Iedere eigenaar mag zijn woning of bedrijfspand zelf te koop zetten, zelf bezichtigingen doen, zelf onderhandelen en zelf tot een akkoord komen.

Wat wél verplicht is: drie dingen

Eén: de koopovereenkomst moet schriftelijk als een particulier een woning koopt — een mondeling akkoord bindt de koper nog niet. Twee: het energielabel. Op het moment dat je je woning te koop aanbiedt, moet er een geldig label zijn en hoort de labelklasse in de advertentie; bij de overdracht geef je het label aan de koper. Drie: de notaris. De eigendomsoverdracht kan uitsluitend via een notariële leveringsakte die wordt ingeschreven bij het Kadaster. Zonder notaris geen overdracht — dát is de professional die de wet voorschrijft.

Wat een makelaar doet, en wie het ook kan

Alles wat een verkoopmakelaar doet, is opsplitsbaar: adverteren (dat doet een platform), foto's (een fotograaf, of jijzelf met daglicht en geduld), de vraagprijs (die bepaal je zelf met Kadaster-cijfers), bezichtigingen (niemand kent het huis beter dan jij), onderhandelen (hier staat hoe dat werkt) en het papierwerk richting notaris. Er is geen stap bij waarvoor een diploma of vergunning nodig is.

Wanneer een professional wél verstandig is

Niet verplicht is iets anders dan nooit nuttig. Een bouwkundig keurder is zijn geld waard bij twijfel over de staat; een taxateur komt er sowieso als de koper een hypotheek nodig heeft (die betaalt hem ook); en een uur met de notaris over ontbindende voorwaarden voorkomt discussies achteraf. Het verschil: dit zijn losse experts met een vaste rekening, geen percentage van je verkoopprijs.

Kort samengevat

Makelaar: mag, hoeft niet. Schriftelijke koopovereenkomst, energielabel en notaris: verplicht. De drie dagen wettelijke bedenktijd voor de koper geldt altijd, met of zonder makelaar. Wat het zelf doen je oplevert, staat in de kostengids — en hoe je het aanpakt in het stappenplan.

Veelgestelde vragen

Is een makelaar verplicht bij het verkopen van een huis?

Nee. Nergens in de Nederlandse wet staat dat je een makelaar nodig hebt om je huis te verkopen. Je mag zelf adverteren, zelf bezichtigingen doen en zelf onderhandelen. Alleen de levering loopt verplicht via de notaris.

Wat is wél wettelijk verplicht bij een huisverkoop?

Drie dingen: een schriftelijke koopovereenkomst (bij verkoop van een woning aan een particulier), een geldig energielabel op het moment dat je de woning te koop aanbiedt, en een notaris die de leveringsakte opstelt en inschrijft bij het Kadaster.

Mag ik zelf de koopovereenkomst opstellen?

Ja, dat mag. In de praktijk laten koper en verkoper de koopovereenkomst meestal opstellen door de notaris die ook de levering doet — dat is niet verplicht vóór de levering, maar wel verstandig en relatief goedkoop.

Heeft de koper drie dagen bedenktijd, ook zonder makelaar?

Ja. De wettelijke bedenktijd van drie dagen na het tekenen van de koopovereenkomst geldt altijd bij de aankoop van een woning door een particulier — met of zonder makelaar.